Un imprenditore edile ha venduto una unità immobiliare allegando un attestato di prestazione energetica riportante una classe energetica non conforme rispetto a quella realmente stimabile alla luce delle opere concretamente realizzate all’interno dell’unità immobiliare. L’acquirente, una volta avvedutosi di tale difformità, ha sporto querela nei riguardi del costruttore-venditore, chiedendo altresì, in sede civile, l’annullamento del contratto di compravendita e il risarcimento del danno subito.

La Corte di Cassazione penale, sez. II, con sentenza n. 16644 del 10.03.2017 ha annullato la sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Milano con la quale i giudici di secondo grado avevano assolto l’imputato costruttore-venditore dal reato di truffa contrattuale.

I giudici dell’appello avevano escluso la responsabilità del venditore immobiliare, ritenendo che l'imputato fosse in buona fede in quanto aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici che avevano attestato la conformità delle opere al progetto approvato.

I giudici di legittimità hanno annullato la sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Milano evidenziando che vi era una evidente difformità tra i lavori materialmente eseguiti dal costruttore-venditore e quelli progettati, dato che le opere realizzate risultavano effettuate in economia e, conseguentemente, risultando meno onerose rispetto a quelle che avrebbero essere dovute eseguite per rispettare i parametri energetici contenuti nell’APE allegata in sede di compravendita immobiliare.

I giudici della Suprema Corte, quindi, hanno definito manifestamente illogica quella parte della sentenza di secondo grado che aveva escluso l'elemento soggettivo della truffa in capo al costruttore-venditore immobiliare esclusivamente sulla base dell'affidamento che l'imputato avrebbe fatto nelle certificazioni di conformità dei tecnici che avevano eseguito il collaudo, poiché l’imputato risultava a conoscenza della difformità dei lavori concretamente eseguiti all’interno dell’unità immobiliare e dei lavori necessari per ottenere la classe energetica riportata nell’APE allegata in sede di compravendita immobiliare.

Pertanto, alla luce di quanto stabilito nella sentenza in commento, il venditore di un immobile, consapevole della difformità tra la classe energetica contenuta nell’APE e la classe energetica stimabile sulla base dei lavori concretamente effettuati, commette il reato di truffa negoziale qualora abbia contezza di aver venduto un immobile con caratteristiche energetiche inferiori e/o differenti rispetto a quelle riportate nell’attestato.

Tale pronuncia appare rilevante in sede di compravendita immobiliare in quanto evidenzia la necessità della massima diligenza da parte del venditore nell’indicare la reale classe energetica dell’immobile offerto in vendita, poiché tale qualità assume caratteristica essenziale per la validità del contratto di compravendita immobiliare.

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